Właściwie dzisiaj wyjątkowo wpis bardziej dedykowany jest wnioskodawcom, jednak z pozytywami dla gminy – bo przecież dobrze przygotowany „petent” to korzyść dla samej gminy. A może i gminy zechcą odświeżyć swoją wiedzę! Poniżej przedstawiamy w telegraficznym skrócie reguły procedury podziału działki.

Administracyjny podział nieruchomości – kiedy mamy z nim do czynienia?

Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z nieruchomości jednej lub kilku działek w celu utworzenia odrębnych nieruchomości. Z kilku form podziału nieruchomości można wyodrębnić administracyjny podział nieruchomości, który ma na celu wyodrębnienie z jednej nieruchomości kilku działek ewidencyjnych, które po zatwierdzeniu podziału mogą być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Jak wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.) (dalej: u.g.n.) podziału administracyjnego nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy brak jest takiego planu, wówczas podział nie może być sprzeczny z przepisami odrębnymi albo musi być zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pojęcie „przepisów odrębnych”

Według orzecznictwa pojęcie „przepisów odrębnych” nie oznacza konkretnego, normatywnie określonego katalogu. Są to przepisy, które w szczególny sposób kształtują sposób zagospodarowania nieruchomości i ograniczenia w korzystaniu z nich. Do wskazanych przepisów należą m.in.: przepisy z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz prawa budowlanego (zob. Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 17 czerwca 2014 r. sygn. akt II SA/Gd 124/14).

Warunki dopuszczalności podziału nieruchomości

Poza w/w wymogami, podziału nieruchomości można dokonać pod warunkiem spełnienia kolejnych przesłanek. Przede wszystkim projektowane do wydzielenia działki gruntu powinny mieć faktyczny (czyli rzeczywisty) i prawny (wynikający wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego) dostęp do drogi publicznej (por. Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 9 maja 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 348/17). Ponadto podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a gdy brak jest planu miejscowego to nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami (zob. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 26 września 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 543/07).

Wyjątki ustawowe

Dokonanie podziału nieruchomości jest także możliwe ze względu na wystąpienie konkretnych sytuacji faktycznych i prawnych, niezależnie od obowiązującego miejscowego planu. Sytuacje te prezentuje art. 95 u.g.n. przewidujący zamknięty katalog celów, których osiągnięcie usprawiedliwia odstąpienie od generalnej zasady. Z powyższego względu w/w przepis może być stosowany tylko do przypadków ściśle w nim określonych, stanowiąc wyjątek od zasady (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 lutego 2018 r. sygn. akt IV SA/Po 1039/17). Powyższy przepis przewiduje 13 wyjątków, w tym m.in. na potrzeby zniesienia współwłasności czy lokalizacji linii kolejowej czy drogi publicznej.

Wszczęcie procesu administracyjnego podziału nieruchomości

Sam administracyjny proces podziału nieruchomości wszczyna się co do zasady na wniosek i koszt osoby, który ma w tym interes prawny (np. inwestor, właściciel nieruchomości posiadający tytuł własności lub użytkownik wieczysty). Wskazany wniosek należy złożyć do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wraz ze wskazanym wnioskiem należy dołączyć m.in.:

• wstępny projekt podziału,

• dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,

• oświadczenie przedstawiające stan wpisów w księdze wieczystej,

• wypis z katastru nieruchomości,

• mapę ewidencyjną,

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku gdy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego),

• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji. 

Warto pamiętać, że wstępny projekt podziału może zostać wykonany samodzielnie przez właściciela nieruchomości, jego wykonanie można oczywiście powierzyć geodecie. Projekt ten powinien zawierać:

• granice nieruchomości podlegającej podziałowi,

• oznaczenie nieruchomości według danych z ewidencji i księgi wieczystej,

• powierzchnię dzielonej nieruchomości,

• granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu naniesione w kolorze czerwonym,

• propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej (w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej).

Proces administracyjnego podziału nieruchomości

Zgodność podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W sytuacji, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas opinia dotyczy spełnienia warunków braku sprzeczności z przepisami odrębnymi albo czy podział jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Opinia wydawana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Należy wskazać na niezwykle istotną funkcję wydanej opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, która jest kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia wniosku o podziale nieruchomości i jest wiążąca. Otóż pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości, natomiast opinia negatywna przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu (zob. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt II SA/Ol 799/13).

Posiadając pozytywną opinię o podziale nieruchomości, można przystąpić do realizacji następnego etapu, jakim są prace kartograficzno-geodezyjne zmierzające do uzyskania decyzji wójta o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Prace te należy zlecić uprawnionemu geodecie, do obowiązków którego należy m.in., sporządzenie operatu podziału nieruchomości i przedłożenie go do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (ODGiK) oraz inne czynności przewidziane przepisami prawa.

W następnym etapie operat z podziału nieruchomości jest badany przez ODGiK pod względem zgodności z danymi dokumentacji geodezyjnej. W sytuacji braku uwag względem dokumentacji, projekt od ODGiK uzyskuje klauzulę o przyjęciu operatu do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, który stanowi podstawę do wydania przez wójta, burmistrza czy prezydenta miasta, decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Wnioskodawca zatem uzyskując od geodety dokumentację opatrzoną powyższą klauzulą, przedkłada ją wraz z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości wójtowi, burmistrzowi czy prezydentowi miasta. Organ przyjmujący wniosek, dokonuje merytorycznej oceny wniosku i jeżeli wniosek taki spełnia wszystkie wymagania przewidziane przepisami prawa, wówczas wydaje decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości. 

Podsumowując, administracyjny podział nieruchomości jest procesem, który wymaga spełnienia wielu przesłanek formalnych przewidzianymi przepisami prawa. Niespełnienie którejkolwiek z nich może skutkować odrzuceniem wniosku o podział nieruchomości już na wstępie postępowania lub w jego trakcie. Ponadto administracyjny podział to proces wymagający czasu. Z naszego doświadczenia wynika, że w mniejszych gminach może to być czas 3 miesięcy, natomiast w większych czas ten może wydłużyć się nawet do 6 miesięcy lub więcej.