Podział działki – jak powinien procedować organ po upływie terminu zbycia działki rolnej o pow. mniejszej niż 0,3 ha ?

10 stycznia 2023 |

Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwana dalej: „u.g.n.”) przewidują, iż każdy podział nieruchomości musi być formalnie zakończony decyzją administracyjną
w przedmiocie zatwierdzenia tego podziału, wydaną odpowiednio przez: wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Co do zasady, przepisy ustawy nie znajdują zastosowania do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba, że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha – jest to więc wyjątek, który dopuszcza zastosowanie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W praktyce spotkać można się z wieloma zapytaniami dotyczącymi możliwości podziału nieruchomości rolnych i leśnych, które byłyby o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, wynika to bowiem z tego, iż grunty rolne często położone są w miejscach atrakcyjnych dla lokalizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a jak wiadomo charakterystyczną cechą budownictwa jednorodzinnego jest lokowanie go na działkach o stosunkowo niewielkiej powierzchni. W obecnym stanie prawnym wydzielenie  działek o powierzchni mniejszej niż 3.000 m2 (0,3ha/30a) jest możliwe tylko z zastosowaniem procedury administracyjnej określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i tylko w przypadkach wskazanych w art. 93 ust. 2a i 3a u.g.n. oraz art. 95 u.g.n. Wydzielenie z nieruchomości rolnych lub leśnych działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest więc możliwe tylko na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, dla dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, pod drogi wewnętrzne, w przypadkach wskazanych w art. 95 u.g.n. i to w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna.  

Co jednak w przypadku, gdy organ wyda decyzję, termin na zbycie działki upłynie a właściciel nie dokona przeniesienia własności nieruchomości na właściciela działki sąsiedniej?

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż sześciomiesięczny termin ujęty w art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami jest terminem maksymalnym. Termin ten ma więc charakter terminu materialnego, co oznacza, że jego zachowanie lub uchybienie powoduje wywołanie określonych skutków w sferze uprawnień i obowiązków strony, kształtowanych materialnym skutkiem administracyjnoprawnym. Co do zasady mamy do czynienia z terminem nieprzywracalnym – przywrócenie terminu prawa materialnego jest bowiem dopuszczalne tylko wtedy, gdy taką możliwość przewidują przepisy określające dany termin. W sytuacji gdy wydzielone zostaną dwie działki, z czego jedna będzie mieć powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha i żadna z nich nie zostanie zbyta przez właściciela, sprawa wydaje się być oczywista – organ, który wydał decyzję podziałową zobowiązany jest do jej uchylenia na podstawie art. 162 § 2 k.p.a.

Sprawa komplikuje się, gdy w drodze decyzji administracyjnej doszło do wydzielenia kilku działek
o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, a nie wszystkie zostały zbyte w zastrzeżonym terminie. W piśmiennictwie wskazuje się bowiem, że jeżeli przed upływem terminu powstała w wyniku podziału działka zostanie zbyta osobie trzeciej, to późniejsze uchylenie decyzji nie ma prawnego znaczenia wobec takiej działki, a uchylenie decyzji nie spowoduje przywrócenia stanu ewidencyjnego sprzed dokonania podziału nieruchomości. Decyzja o uchyleniu decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości będzie bowiem decyzją niewykonalną, a niewykonalność decyzji zgodnie z art. 156 § 1 k.p.a. jest wadą powodującą jej nieważność. Zgodnie z powyższym, nie można na podstawie art. 162 § 2 i 3 k.p.a. uchylić decyzji podziałowej w takiej części, w której wydzielone z nieruchomości działki rolne lub leśne
o powierzchni równej 0,3000 ha lub większej zostały już zbyte na rzecz osób trzecich (tak: E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Lex 2022).
A contrario, zasadnym wydaje się uchylenie decyzji w tej części, w której wydzielone działki nie zostały zbyte na rzecz osób trzecich. Należy bowiem podkreślić, że decyzja o uchyleniu decyzji podziałowej ma charakter konstytutywny i wywołuje skutki ex nunc, tj. od dnia jej wydania. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż regulacja art. 93 § 2a u.g.n. ma na celu zapobieżenie rozdrabnianiu nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i leśne, a poprzez uchylenie decyzji w części dotyczącej niezbytych działek, organ przywróci pożądany przez ustawodawcę stan prawny.  Zgodnie z prawem bowiem nie może dojść do sytuacji, w której istnieje działka rolna lub leśna o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, a która nie została zbyta w celu powiększenia nieruchomości sąsiedniej. Uchylenie decyzji w części dotyczącej niezbytych działek wydaje się więc być najbardziej racjonalnym rozwiązaniem, które może podjąć organ.

Podsumowując, organ przed wydaniem decyzji o uchyleniu decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości obowiązany jest stwierdzić nie tylko, czy doszło do zbycia wydzielonej w ramach podziału nieruchomości działki rolnej lub leśnej o powierzchni do 0,3000 ha na powiększenie nieruchomości sąsiedniej w wyznaczonym w decyzji terminie (maksymalnie sześciomiesięcznym), ale też ustalić, czy doszło do zbycia pozostałych działek rolnych lub leśnych o powierzchni równej 0,3000 ha lub większej, wydzielonych w podziale zatwierdzonym decyzją, która miałaby zostać uchylona na podstawie art. 162 § 2 i 3 k.p.a. W przypadku, gdy żadna z działek nie została zbyta, organ obowiązany jest do uchylenia decyzji podziałowej w całości, natomiast w przypadku niezbycia wszystkich działek – do uchylenia decyzji podziałowej w tej części, w której dotyczy niesprzedanych działek.


Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Kancelaria Ostrowski i Wspólnicy Sp.K. i autor wpisu nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.


Ta strona wykorzystuje pliki cookies. Poprzez kliknięcie przycisku „Akceptuj", bądź „X", wyrażasz zgodę na wykorzystywanie przez nas plików cookies. Więcej o możliwościach zmiany ich ustawień, w tym ich wyłączenia, przeczytasz w naszej Polityce prywatności.
AKCEPTUJ