W kwietniu bieżącego roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało na stronach Rządowego Centrum Legislacji projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (zwany dalej: „projektem ustawy”). W uzasadnieniu do projektu możemy znaleźć twierdzenie, że ma on na celu realizację reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego zapisaną w Krajowym Planie Odbudowy i Zwiększania Odporności.

Projekt ustawy ma dość rewolucyjny charakter, ponieważ zniknąć ma studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które zastąpi plan ogólny gminy, ponadto zmienić mają się również zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Rząd dąży do tego, aby nowe przepisy weszły w życie na początku 2023 roku, jednakże projekt wciąż znajduje się na etapie opiniowania, a eksperci zgłaszają swoje zastrzeżenia. Zdaniem ustawodawcy nowe przepisy mają na celu uproszczenie, ujednolicenie oraz przyspieszenie procedur planistycznych, ograniczenie chaosu przestrzennego, a także zmniejszenie kosztów, które ponoszą samorządy, a które to związane są z rozproszeniem zabudowy. Jednym z narzędzi planistycznych, który ma zapewnić osiągnięcie powyższych celów ma być właśnie wyżej wspomniany plan ogólny gminy.  

Jedną z najważniejszych zmian zaproponowanych przez ustawodawcę jest zlikwidowanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Według ustawodawcy największym mankamentem studium jest to, że nie posiada on waloru aktu powszechnie obowiązującego. W praktyce bowiem dochodzi do sytuacji, w której inwestorzy  biorący udział w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy naginają bądź pomijają jego założenia. niedogodności choć nie bez wytężonego „gimnastykowania się”, to jednak często ostatecznie takie podmioty są w stanie zrealizować zaplanowaną inwestycję i nie ma znaczenia fakt, iż nie będzie ona zgodna z wizją przestrzennego zagospodarowania gminy. By uniknąć takich sytuacji zdecydowano się na wprowadzenie planu ogólnego gminy.

Co jednak kryje się pod pojęciem planu ogólnego gminy?

Ustawodawca wskazuje, że pod pojęciem planu ogólnego gminy należy rozumieć obligatoryjnie sporządzany dokument planistyczny o zasięgu całej gminy. Zgodnie z proponowaną nowelizacją instrument ten będzie miał rangę aktu prawa miejscowego i zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ponadto stanowić będzie dokument bazowy na podstawie, którego zbadana zostanie zgodność planów miejscowych, a także decyzji o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu do projektu ustawy wskazano również, że decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane na obszarach wskazanych w planie ogólnym, a sam plan będzie zawierał ustalenia dotyczące funkcji terenów dopuszczalnych do wyznaczenia w dokumentach niższego szczebla, jak i ramowe ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, z którymi dokumenty te będą musiały zachowywać zgodność.

Plan ogólny gminy będzie składał się z postanowień obligatoryjnych i fakultatywnych.  Elementami obowiązkowymi będą strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne.  Strefy planistyczne będą mieć na celu zobrazowanie struktury funkcjonalno-przestrzennej obszaru gminy  i w ramach strefy określony zostanie katalog dopuszczalnych funkcji terenów umożliwiający powiązanie ustaleń planu ogólnego ze szczegółowymi rozstrzygnięciami planistycznymi na poziomie planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy. Gminne standardy urbanistyczne będą natomiast wskazywać intensywność i wysokość zabudowy dla projektowanych stref planistycznych. W projekcie ustawy mowa również o standardach dotyczących dostępu do zieleni publicznej czy szkół podstawowych, ponadto gmina jako standard urbanistyczny będzie mogła wyznaczyć lokalizację innych obiektów np. żłobka, miejsc dostępu do transportu publicznego, placówkę pocztową oraz aptekę. Ustawodawca wskazuje, że katalog ten jest katalogiem zamkniętym, ponieważ wymaga tego planowana cyfryzacja procedury planistycznej, przy czym gmina nie ma obowiązku określania tychże standardów.

W planie ogólnym gminy będą mogły być również zawarte postanowienia o charakterze fakultatywnym, które wyznaczać będą granice uzupełnienia zabudowy oraz obszar zabudowy śródmiejskiej. Jeżeli gmina zdecyduje się na wyznaczenie obszaru uzupełnienia obszaru zabudowy, zobowiązana będzie do wykonywania kolejnych czynności opisanych w przepisach wykonawczych tj.  rozporządzeniu w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy. Ponadto projekt ustawy zakłada, że tak wyznaczony obszar gmina będzie mogła dowolnie zmniejszyć lub powiększyć uwzględniając lokalne uwarunkowania przy czym maksymalną wartość powiększenia tegoż obszaru wskazywać będzie specjalny algorytm. Należy podkreślić, iż decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko w obszarach uzupełnienia zabudowy i to w sytuacji, gdy taki obszar uzupełnienia zabudowy zostanie w planie ogólnym wskazany. Jak wynika z projektu, gminy będą miały na przyjęcie planu ogólnego około 3 lat, a decyzje WZ będą ważne przez 5 lat. Zdaniem ustawodawcy taki okres wystarczy, aby zrealizować kolejny etap procesu budowlanego, czyli przygotowanie wniosku o pozwolenie na budowę, całej dokumentacji i złożenie tego wniosku. Zdaniem projektodawcy, zaproponowane zmiany spowodują, że wykorzystanie przestrzeni w oparciu o obecne uwarunkowanie stanie się bardziej racjonalne i nie ograniczy możliwości korzystania z nieruchomości w istniejącym stanie zagospodarowania, ponadto pozwoli na taką jego zmianę, która będzie dopasowana do aktualnego sąsiedztwa. Decyzje WZ będą realizowały zakładane przy ustanawianiu tego instrumentu cele, czyli uzupełnianie luk w istniejącej tkance urbanistycznej o wysokim stopniu wykształcenia.

Projekt ustawy zakłada również wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego oraz Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Rejestr Urbanistyczny będzie nieodpłatnym, dostępnym dla wszystkich, zintegrowanym systemem teleinformatycznym zwierającym m.in.: dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, czy też rozstrzygnięcia organów nadzoru. Zintegrowany Plan Inwestycyjny natomiast będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Plan ten będzie uchwalany więc w drodze uproszczonej procedury planistycznej, która zakłada uzgadnianie i opiniowanie projektu oraz konsultacje społeczne.

Należy podkreślić, iż nowa ustawa ma wejść w życie od 1 stycznia 2023 r., za wyjątkiem przepisów dotyczących wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego oraz dalszej cyfryzacji aktów planistycznych, których wejście w życie zaplanowano na 1 stycznia 2026 r.

Zdaniem autorów projektu ustawy wszystkie zaproponowane przez nich rozwiązania mają na celu usystematyzowanie procesu planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz zapewnienie partycypacji społecznej w procedurze sporządzania aktów planistycznych. W doktrynie już można zauważyć krytyczne głosy co do zaproponowanych zmian, w szczególności co do udziału w procedowaniu mieszkańców gminy. Według nich zaproponowane przez ustawodawcę przepisy są zbyt obszerne, skomplikowane i szczegółowe, co w efekcie może prowadzić do utrudnionej partycypacji społeczeństwa. Ustawodawca twierdzi jednak, że w projekcie ustawy znajdują się rozwiązania informatyczne i cyfrowe, które znacząco ułatwią procedurę konsultacyjną zainteresowanym. O tym czy rzeczywiście tak będzie zdecyduje już praktyka, niewątpliwym jednak jest, że zaproponowane zmiany mają charakter rewolucyjny i istotnie wpłyną na proces planowania i zagospodarowania przestrzennego.