Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwana dalej: „u.g.n.”) przewidują, iż każdy podział nieruchomości musi być formalnie zakończony decyzją administracyjną
w przedmiocie zatwierdzenia tego podziału, wydaną odpowiednio przez: wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Co do zasady, przepisy ustawy nie znajdują zastosowania do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba, że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha – jest to więc wyjątek, który dopuszcza zastosowanie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W praktyce spotkać można się z wieloma zapytaniami dotyczącymi możliwości podziału nieruchomości rolnych i leśnych, które byłyby o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, wynika to bowiem z tego, iż grunty rolne często położone są w miejscach atrakcyjnych dla lokalizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a jak wiadomo charakterystyczną cechą budownictwa jednorodzinnego jest lokowanie go na działkach o stosunkowo niewielkiej powierzchni. W obecnym stanie prawnym wydzielenie  działek o powierzchni mniejszej niż 3.000 m² (0,3ha/30a) jest możliwe tylko z zastosowaniem procedury administracyjnej określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i tylko w przypadkach wskazanych w art. 93 ust. 2a i 3a u.g.n. oraz art. 95 u.g.n. Wydzielenie z nieruchomości rolnych lub leśnych działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest więc możliwe tylko na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, dla dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, pod drogi wewnętrzne, w przypadkach wskazanych w art. 95 u.g.n. i to w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna.  

Co jednak w przypadku, gdy organ wyda decyzję, termin na zbycie działki upłynie a właściciel nie dokona przeniesienia własności nieruchomości na właściciela działki sąsiedniej?

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż sześciomiesięczny termin ujęty w art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami jest terminem maksymalnym. Termin ten ma więc charakter terminu materialnego, co oznacza, że jego zachowanie lub uchybienie powoduje wywołanie określonych skutków w sferze uprawnień i obowiązków strony, kształtowanych materialnym skutkiem administracyjnoprawnym. Co do zasady mamy do czynienia z terminem nieprzywracalnym – przywrócenie terminu prawa materialnego jest bowiem dopuszczalne tylko wtedy, gdy taką możliwość przewidują przepisy określające dany termin. W sytuacji gdy wydzielone zostaną dwie działki, z czego jedna będzie mieć powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha i żadna z nich nie zostanie zbyta przez właściciela, sprawa wydaje się być oczywista – organ, który wydał decyzję podziałową zobowiązany jest do jej uchylenia na podstawie art. 162 § 2 k.p.a.

Sprawa komplikuje się, gdy w drodze decyzji administracyjnej doszło do wydzielenia kilku działek
o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, a nie wszystkie zostały zbyte w zastrzeżonym terminie. W piśmiennictwie wskazuje się bowiem, że jeżeli przed upływem terminu powstała w wyniku podziału działka zostanie zbyta osobie trzeciej, to późniejsze uchylenie decyzji nie ma prawnego znaczenia wobec takiej działki, a uchylenie decyzji nie spowoduje przywrócenia stanu ewidencyjnego sprzed dokonania podziału nieruchomości. Decyzja o uchyleniu decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości będzie bowiem decyzją niewykonalną, a niewykonalność decyzji zgodnie z art. 156 § 1 k.p.a. jest wadą powodującą jej nieważność. Zgodnie z powyższym, nie można na podstawie art. 162 § 2 i 3 k.p.a. uchylić decyzji podziałowej w takiej części, w której wydzielone z nieruchomości działki rolne lub leśne
o powierzchni równej 0,3000 ha lub większej zostały już zbyte na rzecz osób trzecich (tak: E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Lex 2022).
A contrario, zasadnym wydaje się uchylenie decyzji w tej części, w której wydzielone działki nie zostały zbyte na rzecz osób trzecich. Należy bowiem podkreślić, że decyzja o uchyleniu decyzji podziałowej ma charakter konstytutywny i wywołuje skutki ex nunc, tj. od dnia jej wydania. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż regulacja art. 93 § 2a u.g.n. ma na celu zapobieżenie rozdrabnianiu nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i leśne, a poprzez uchylenie decyzji w części dotyczącej niezbytych działek, organ przywróci pożądany przez ustawodawcę stan prawny.  Zgodnie z prawem bowiem nie może dojść do sytuacji, w której istnieje działka rolna lub leśna o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, a która nie została zbyta w celu powiększenia nieruchomości sąsiedniej. Uchylenie decyzji w części dotyczącej niezbytych działek wydaje się więc być najbardziej racjonalnym rozwiązaniem, które może podjąć organ.

Podsumowując, organ przed wydaniem decyzji o uchyleniu decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości obowiązany jest stwierdzić nie tylko, czy doszło do zbycia wydzielonej w ramach podziału nieruchomości działki rolnej lub leśnej o powierzchni do 0,3000 ha na powiększenie nieruchomości sąsiedniej w wyznaczonym w decyzji terminie (maksymalnie sześciomiesięcznym), ale też ustalić, czy doszło do zbycia pozostałych działek rolnych lub leśnych o powierzchni równej 0,3000 ha lub większej, wydzielonych w podziale zatwierdzonym decyzją, która miałaby zostać uchylona na podstawie art. 162 § 2 i 3 k.p.a. W przypadku, gdy żadna z działek nie została zbyta, organ obowiązany jest do uchylenia decyzji podziałowej w całości, natomiast w przypadku niezbycia wszystkich działek – do uchylenia decyzji podziałowej w tej części, w której dotyczy niesprzedanych działek.